稅務事項通知書（土地增值稅清算定率核定）案例

稅務事項通知書（土地增值稅清算定率核定）案例

關于向運盛實業（南京）建設發展有限公司送達稅務事項通知書

（土地增值稅清算定率核定）的公告

發布時間：2020-11-10 09:19 來源：江寧經濟技術開發區稅務局

運盛實業（南京）建設發展有限公司（納稅人識別號：91320115736070810C）：

我局于2020年10月22日依法對你（單位）制發《稅務事項通知書（土地增值稅清算定率核定）》（寧經稅稅通〔2020〕138406號）。我局于2020年10月22日向你（單位）登記地址南京市江寧區將軍大道2號直接送達未果，該地址為房地產項目美之國花園所在地，你（單位）已無實際經營地址，亦無法郵寄送達，故采用留置送達。你（單位）未按照限定日期前來辦理相關涉稅事宜，根據《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》**百零六條之規定，現將稅務文書公告送達，自公告之日起滿30日，即視為送達。

《稅務事項通知書（土地增值稅清算定率核定）》（寧經稅稅通〔2020〕138406號）的主要內容如下：

運盛實業（南京）建設發展有限公司（納稅人識別號：91320115736070810C）：

事由：《稅務事項通知書》（土地增值稅清算定率核定）

依據：《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）、《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發〔2009〕91號）、《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）

你（單位）若對清算結論有爭議，必須先按照本通知的期限繳納稅款或提供相應的擔保，然后可自上述款項或者提供相應擔保被稅務機關確認之日起六十日內依法向國家稅務總局南京市稅務局申請行政復議。

特此公告。

聯系地址：南京市江寧區雙龍大道608號

聯系人：王*春

國家稅務總局南京江寧經濟技術開發區稅務局

2020年11月10日

知識延申：

房地產開發企業可以核定征收土地增值稅嗎?

情形一

（一）什么情況下土地增值稅會被核定征收?

1、政策依據

根據國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知(國稅發[2009]91號)第三十四條規定，在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收：

（1）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的;

（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

（3）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

（4）符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;

（5）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

2、政策解析

通過對以上政策的分析，當房地產企業在開發房地產項目時，出現賬簿混亂、憑證殘缺不全等原因，將會被核定征收土地增值稅穗。

但是，單純轉讓土地、轉讓舊房等行為需要繳納土地增值稅的，大部分情況不得核定征收。

如：根據《河南省地方稅務局關于調整土地增值稅核定征收率有關問題的公告》(河南省地方稅務局公告2011年第10號)**條第（四）項規定，所有納稅人轉讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業改組改制中遇到的土地轉讓項目，無法計算扣除項目的，報省轄市局批準后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值稅。

轉讓土地是指轉讓國有土地使用權或以轉讓國有土地使用權為主(建筑物占總售價的30%以內)的行為。

情形二

（二）土地增值稅核定征收時，會如何核定?

1、政策依據

（1）根據國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知(國稅發[2009]91號)第三十五條規定，符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產項目開展土地增值稅核定征收核查，經主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。

（2）根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅源清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第七條規定，房地產開發企業出現符合核定征收土地增值稅條件之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅。

（3）根據《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發[2010]53號)第四條規定，核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區分不同房地產類型制定核定征收率。

2、政策解析

通過對以上政策的分析，企業要想采用核定征收土地增值稅，必須由“主管稅務機關發出核定征收的稅務事項告知書”，也就是說，必須要得到稅務部門的認可，同時，核定率不低于預征率且原則上不得低于5%，在實際操作中，各地核定率，不同類型的樓盤，均有差別。

如：根據《天津市地方稅務局關于土地增值稅清算有關問題的公告》(天津市地方稅務局公告2016年第25號)第八條規定，關于確定房地產開發項目核定征收率的問題：

（一）普通標準住宅的核定征收率為6%；

（二）非普通標準住宅和其他類型房地產的核定征收率為8%。

（三）無法準確區分不同房地產類型的，核定征收率為8%。

也就是說，當企業真的要想采用核定征收土地增值稅時，一定得好好算一下核定征收稅負與查賬征收稅負之間的差異。

另外，還得考慮一個問題，由于只有出現“賬簿混亂、憑證殘缺不全” 等原因土地增值稅才能采用核定征收，那么，既然“賬簿混亂、憑證殘缺不全”企業所得稅也就無法進行查賬征收，也就得進行核定征收。

所以說，土地增值稅要想采用核定征收，就一定得全面考慮企業的其他稅種的繳納問題。